4기 신도시 개발 실현 가능성에 대한 우려

건설 경기 침체가 지속되는 가운데, 4기 신도시 개발이 부동산 업계의 뜨거운 이슈로 떠오르고 있다. 이재명 더불어민주당 대선 후보는 '공급 확대'를 핵심으로 한 부동산 공약으로 4기 스마트 신도시 개발을 제안하였다. 그러한 가운데, 주택 공급 우려가 컸던 3기 신도시 사업의 실현 가능성에 대한 의문이 제기되고 있다.

3기 신도시 개발 지연 문제

3기 신도시 사업은 이미 착공 단계에서부터 지연되고 있어, 향후 4기 신도시 개발에 대한 전망을 어둡게 하고 있다. 현재 진행 중인 3기 신도시는 2026년까지 입주를 완료한다는 원래 목표를 크게 밑돌아 2030년 이후로 입주가 지연될 것으로 보이고 있다. 특히, 2022년과 2023년의 착공 물량 감소로 서울을 포함한 수도권의 입주 물량이 급락하면서 입주 절벽 현상이 나타날 가능성이 커지고 있다. 만약 이러한 상황이 지속된다면 아파트 가격은 물론 전체 부동산 시장에 악영향을 미칠 수 있다. 업계 전문가들은 "3기 신도시 사업이 이제 막 본격화되고 있는데, 4기 신도시 개발이 가능할지 의문이다"라고 우려를 토로하고 있다. 이처럼 기존의 신도시 사업이 지연되고 있는 가운데 새롭게 4기 신도시 논의를 시작하는 것은 정책 동력 확보가 어렵다는 진단을 받고 있다. 개발 후보 지역조차 명확하지 않아 기존 사업과 병행하는 것이 실질적인 해결책이 될 것이라는 의견이 제시되고 있다.

토지 부족과 개발 후보 지역 문제

또한, 4기 신도시 개발의 실현 가능성을 저해하는 또 다른 요인은 개발 후보 지역의 부족이다. 현재 수도권을 포함한 지역에서는 대규모 공공택지 개발이 어려운 상황으로, 일부 그린벨트 지역이 해제되어 공급을 준비 중인 단계다. 하지만 이러한 접근은 장기적인 주택 공급에 한계가 있을 수 있으며, 신규 지역 개발이 실제로 얼마나 이루어질 수 있을지 우려스럽다. 전문가들은 “김인만 부동산 경제 연구소장은 인구 감소로 인해 수도권 외곽 지역의 주택 수요가 불투명하다며, 대규모 신도시 개발이 주택 공급에 실질적인 대안이 되기 어려울 것”이라고 언급하고 있다. 이러한 불확실성 속에서 대규모 신규 택지 개발을 논의하는 것 자체가 비현실적으로 작용할 가능성이 크다. 따라서, 이미 진행 중인 1기 신도시 재건축 및 3기 신도시 사업을 보다 원활히 추진해야 한다는 주장이 더 심도 있게 논의되고 있다.

향후 주택 공급 전략의 중요성

앞으로의 주택 공급 전략은 단순히 신규 신도시 개발에만 국한될 수 없다. 전문가들은 주택 공급이 보다 지속 가능하고 예측 가능한 방향으로 이뤄져야 한다고 강조하고 있다. 심형석 교수는 “향후 인구 구조를 고려할 때 대규모 신도시 개발보다는 기존 1기 및 3기 신도시 사업을 조속히 추진하며, 도심 내 정비사업을 통해 주택 공급을 활성화하는 것이 더 효과적이다”라고 지적했다. 또한, 서진형 교수는 “실행 가능한 장기적 공급 로드맵이 필요하다”고 언급하며, 재개발 및 재건축 규제 완화를 통해 민간 시장 정상화 방안을 모색해야 한다고 제안했다. 이는 단순한 대규모 개발 대신 실제 수요에 맞춘 전략적 접근 방식이 될 수 있다. 따라서 공급 측면에서의 과제가 해결되지 않는 한, 4기 신도시 개발이 현실화되기 어려울 것으로 판단된다.
주택 공급 확대와 관련하여 논의되고 있는 4기 신도시 개발은 현재 존재하는 여러 문제를 고찰해야 할 시점에 있다. 업계 전문가들은 기존 개발 사업을 차질 없이 추진하고, 중장기적 계획을 통해 주택 공급을 활성화해야 한다고 주장하고 있다. 향후 세부적인 정책 마련과 함께 주택 공급 로드맵의 실현 가능성을 높이는 방향으로 나아가야 할 것이다.