재건축초과이익환수제 폐지 필요성 논의

재건축초과이익환수제(재초환)의 유지가 아니라 폐지가 필요하다는 전문가들의 의견이 모이고 있다. 서울 지역 신규 주택의 80% 이상이 정비사업을 통해 공급되며, 재초환이 이러한 동력을 약화시킬 것이라는 우려가 커지고 있다. 향후 주택 공급 확대 정책의 실효성을 확보하기 위해서는 재초환 폐지 또는 개편이 필수적이라는 목소리가 힘을 받고 있다.

정비사업 활성화를 위한 재초환 폐지 필요성

재건축초과이익환수제는 원래 투기 억제와 개발이익 환수를 목적으로 도입되었지만, 현재는 정비사업에 큰 걸림돌로 작용하고 있다는 비판이 제기되고 있다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "재초환이 존재하는 한, 용적률을 올려주는 정책의 실효성이 떨어질 수밖에 없다"고 강조하며, 정비사업 활성화를 위해서는 반드시 재초환을 폐지해야 한다고 주장했다. 재초환의 부담이 크다면, 정비사업에 대한 용적률 완화 정책이 실효성을 보이기 어렵다는 것이다. 서울 지역의 상황에서 신규 주택 공급의 절반 이상이 정비사업을 통해 이루어지는 만큼, 재초환의 운용 방식에 대한 근본적인 재검토가 필요하다. 이와 관련하여 전문가들은 "재건축으로 발생하는 공급이 줄어들면 공급 부족으로 인한 집값 과열이라는 악순환이 발생할 수 있다"고 경고하고 있다.
정비사업의 활성화는 궁극적으로 주택 공급의 확대와 직결된다. 주택 시장의 안정성을 높이기 위해서라도, 재초환의 성격을 재조명하고, 이를 폐지 또는 개편하는 논의가 시급하다는 의견이 대두되고 있다.

주거 안정성을 해치는 과도한 부담

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 재초환이 실거주 조합원에게 과도한 부담을 지우고 있으며, 이로 인해 주거 안정성을 해치는 부작용이 발생하고 있음을 지적했다. 그는 "과거 투기를 억제하기 위해 도입된 제도가 현재는 정비사업을 가로막고 있는 상황"이라며, 이 제도를 보완할 필요성을 강조했다. 실제로 재초환의 부담은 부동산 시장에서의 주택 거래 및 공급을 위축시킬 수 있으며, 이는 장기적으로 주거 안정성을 해치는 결과를 가져올 수 있다. 정비사업의 주체인 실거주 조합원들은 재개발과 재건축을 통해 좀 더 나은 주거 환경을 약속받았지만, 재초환으로 인해 추가적인 부담을 느끼고 있는 상황이다.
따라서 전문가들은 "주거 안정성을 확보하기 위해서는 재초환의 구조를 재조정하는 것이 필요하다"고 입을 모으고 있다. 이는 궁극적으로 도시의 주거 환경을 개선하고, 주택 공급 문제를 해결하기 위한 방향으로 연결될 수 있다.

예측 가능한 시장 환경을 위한 개편 필요

재초환 제도의 개편이 필요하다는 주장은 단순한 폐지 주장에 국한되지 않는다. 심형석 우대빵연구소 소장은 "시장 안정과 원활한 주택 공급을 위해 개편 혹은 폐지가 필요하다"고 밝혔다. 그는 재초환 제도가 이미 한 차례 개정된 상태에서, 부담금 면제 기준을 상향하거나 부과 기준 구간을 차등 설정하는 등의 추가적인 개편이 필요하다고 강조했다. 이와 더불어, 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 현재의 재건축 사업 추진 단계에서 가장 큰 부담은 급증한 공사비라고 설명하며, "재초환은 초과 이익 기준을 충족하면 비용을 내야 하는 구조이기 때문에 재건축을 시작할 때 결정적인 요소는 아니다"라고 말하였다.
결국, 재초환 제도는 주택 시장의 안정성을 높이는 데 기여하기보다는 오히려 단기적인 부담을 증가시키는 결과를 초래하고 있다는 점에서, 개편이 아닌 폐지를 논의할 시점이 되어가고 있다는 지적이 더욱 설득력을 얻고 있다.

결론적으로, 재건축초과이익환수제의 문제점은 불필요한 부담을 주고 있으며, 이는 주택 공급 확대를 저해할 수 있다. 향후 주택 정책 논의에서는 재초환의 폐지 또는 개편에 대한 진지한 검토가 필요할 것이다. 이를 통해 주거 안정성과 주택 공급의 원활함을 동시에 추구할 수 있는 방향으로 나아가야 할 것이다.